Revista YACHAQ Nº 17
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Revista YACHAQ Nº 17
Publicada el 31 de julio del 2024
Centro de Investigación de los Estudiantes de Derecho
(CIED)
Universidad Nacional de San Antonio Abad del Cusco
ISSN: 2707- 1197 (en línea)
ISSN: 1817 - 597 (impresa)
Fecha de recepción: 03/04/2024
Fecha de aceptación: 07/07/2024
[pp.241-278]
NORMATIVAS DEL RECONOCIMIENTO
EXPRESO DE LA SUBJETIVIDAD RELATIVA DE
LA JUNTA DE PROPIETARIOS
REGULATORY REPERCUSSIONS OF THE EXPRESS RECOGNITION
OF THE RELATIVE SUBJECTIVITY OF THE BOARD OF OWNERS
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
*
Resumen: El Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal, ha reconocido
lo que en doctrina y jurisprudencia ya se venía desarrollando con meridiano consenso, a saber,
que la Junta de Propietarios ostenta subjetividad relativa, es decir, que tiene la categoría de
sujeto de derecho con plena capacidad de ejercicio, aunque sin contar con personería jurídica.
Para el autor este reconocimiento es un paso más en la evolución dogmático jurídica de este
ente no personificado, que el Poder Ejecutivo ha tenido a bien disponer a causa de los
requerimientos prácticos de las comunidades de propietarios sometidos a este régimen especial
de la propiedad predial. Así, con la finalidad de que la Junta de Propietarios concretice su
subjetividad relativa, el autor presenta algunas fórmulas normativas que viene proponiendo en
el proceso de reglamentación.
Palabras clave: Propiedad predial, propiedad horizontal, Junta de Propietarios, sujeto de
derecho, derecho inmobiliario.
Abstract: The
Decreto Legislativo 1568
, of the
Régimen de la Propiedad Horizontal
, has
recognized what in doctrine and jurisprudence was already being developed with clear
consensus, namely, that the Board of Owners has relative subjectivity, that is, that it has the
*
Bachiller de la facultad de derecho de la Universidad de San Martín de Porres. Miembro del Centro de Estudios de
Derecho Administrativo de la misma casa de estudios. Asistente legal en la Dirección de Vivienda de la Dirección
General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Correo de contacto: vicentevillalobos2196@gmail.com. ORCID iD: https://orcid.org/0000-0003-2384-9771.
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Vicente Brayan Villalobos Villalobos
category of subject of right with full capacity to exercise, although without having legal
personality. For the author, this recognition is one more step in the dogmatic legal evolution of
this non-personified entity, which the Executive Branch has seen fit to provide due to the
practical requirements of the communities of owners subject to this special regime of property
ownership. Thus, in order for the Board of Owners to concretize its relative subjectivity, the
author presents some normative formulas that he has been proposing in the regulatory process.
Keywords: Real estate, horizontal property, Board of Owners, subject of law, real estate law.
I. Introducción
La propiedad horizontal es una
modalidad y un régimen jurídico especial de
la propiedad predial, cuyo presupuesto
fáctico para su aplicación en la realidad
socioeconómica es la existencia de
edificaciones y complejos inmobiliarios
1
fraccionados por unidades inmobiliarias de
aprovechamiento autónomo que comparten,
por adhesión física, bienes y servicios
comunes, de modo que sobre tales unidades
pueden atribuirse derechos de propiedad a
distintos propietarios. Por esta razón, Torres
(2019) sostiene que “las diversas secciones
de la edificación, así como las facultades que
sobre ellas se tienen, son interdependientes
y conforman un todo indivisible” (p. 517).
Ya he tenido la oportunidad de
explicar en otro espacio la relación entre el
urbanismo y la propiedad horizontal,
resaltando la funcionalidad de este régimen
jurídico dentro del esquema de objetivos y
estrategias de las políticas urbanas
modernas que propenden por la compacidad
en el diseño de las ciudades (modelos de
ciudad compacta y policéntrica), en
contraste con el modelo de ciudad difusa
1
En términos sencillos, por complejo inmobiliario se entiende al conjunto de dos o más edificaciones que,
aunque físicamente individualizables, están vinculadas jurídicamente por bienes y servicios comunes generales al
ser el resultado de un mismo concepto arquitectónico.
2
La norma fue publicada en 28 de mayo de 2023, pero se encuentra en
vacatio legis
por mandato de su
Primera Disposición Complementaria Final, que difiere su vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a
la publicación de su Reglamento.
altamente costosa en cuanto a dotación de
equipamientos urbanos, servicios públicos,
infraestructura vial y movilidad urbana
sostenible (Villalobos, 2023, pp. 110-114).
Menciono esto porque, el nuevo régimen de
la propiedad horizontal en el Perú, aprobado
por el Decreto Legislativo 1568 (en adelante,
el Decreto Legislativo)
2
, está llamado a jugar
un rol muy importante dentro del marco
institucional compuesto por la Política
Nacional de Vivienda y Urbanismo con
horizonte al 2030 y la Ley 31313, Ley de
Desarrollo Urbano Sostenible, que, como lo
he precisado, fomentan la compacidad de las
ciudades a través de la densificación de
áreas territoriales ubicadas en suelo urbano
consolidado, lo que, a pequeña escala, en el
“predio por predio”, propicia la estrechez en
las relaciones de vecindad entre los
propietarios y poseedores sometidos a la
propiedad horizontal por compartir un
mismo elemento urbanístico privado:
edificación o complejo inmobiliario. En este
contexto urbano contemporáneo, las normas
de esta modalidad de la propiedad predial
deben generar las condiciones óptimas para
una adecuada gestión de los recursos de la
Junta de Propietarios, con el propósito de
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
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conservar e inclusive mejorar la edificación o
el complejo inmobiliario, y de impedir que la
densificación urbana sea una fuente de
conflictos interpersonales de dimensiones
sociales.
Es por ello que, en esta ocasión me
ocuparé del estudio de la Junta de
Propietarios en tanto ente indispensable
para –en términos generales– la regulación
y compatibilización de los intereses de los
propietarios y poseedores cuyos derechos e
intereses jurídicamente relevantes están
inmersos en el régimen de la propiedad
horizontal, habida cuenta que la estrechez
de las relaciones de vecindad hace
dificultosa la buena convivencia.
Concretamente, estudiaré una de las
novedades introducidas en el Decreto
Legislativo 1568, del Régimen de la
Propiedad Horizontal (en adelante, el
Decreto Legislativo), que supone la
evolución dogmático-jurídica de la
concepción sobre la Junta de Propietarios.
Me refiero al reconocimiento de su calidad
de sujeto de derecho en el artículo 21 de
esta norma legal, lo que, a mi parecer, no
solo es un cambio de paradigma de interés
puramente académico, sino también de
trascendencia práctica en el ámbito de las
relaciones jurídicas intersubjetivas, de modo
que la normativa reglamentaria, así como el
reglamento interno, tienen que adecuarse a
dicho reconocimiento con la finalidad de que
la Junta de Propietarios despliegue
adecuadamente su subjetividad mediante la
realización de actuaciones en el tráfico
jurídico, destinadas a la gestión,
conservación y mejoramiento de la
edificación o del complejo inmobiliario.
En ese sentido, empezaré
describiendo los antecedentes normativos de
la Junta de Propietarios, exponiendo las
distintas visiones que se ha tenido sobre este
ente a lo largo del tiempo. Luego, analizaré
la naturaleza jurídica que expresamente le
reconoce el Decreto Legislativo a impulso de
la doctrina que ha venido teorizando sobre
la forma en que actúa en el tráfico jurídico.
Por último, como este reconocimiento debe
repercutir a nivel normativo, desarrollo un
conjunto de propuestas que vengo
promoviendo en el proceso de
reglamentación del mencionado Decreto
Legislativo, los cuales se vinculan, o mejor
dicho son la consecuencia, de calificar a la
Junta de Propietarios como sujeto de
derecho. Al final de este texto, adjunto como
anexo las fórmulas normativas que son
materia de mi propuesta.
II. Antecedentes normativos de la
naturaleza jurídica de la Junta de
Propietarios
En el Perú, la propiedad horizontal ha
transitado por dispositivos legales que han
ido de menos a más, empezando por el
Código Civil de 1936 que reservaba unos
cuantos artículos para su regulación, hasta
llegar al desprendimiento de esta modalidad
de la propiedad predial del ámbito normativo
del derecho común, pasando a regularse
mediante leyes especiales como lo son la Ley
27157 y el reciente Decreto Legislativo 1568.
La misma lógica ha operado en el
tratamiento normativo de la Junta de
Propietarios en cuanto a su naturaleza
jurídica se refiere:
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Vicente Brayan Villalobos Villalobos
x Código Civil de 1936: este código no
emplea el término “propiedad
horizontal”, pero ello se infiere de los
artículos 854 al 857 en los que se
menciona la posibilidad de que "los pisos
de un edificio pertenezcan a diferentes
propietarios", replicándose así lo
preceptuado en el artículo 664 del Código
Napoleón. Sin embargo, en ninguno de
dichos artículos se referencia a la Junta
de Propietarios o algún otro término para
designar al ente colectivo conformado
por los propietarios de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva.
x Ley 10726 y sus reglamentos aprobados
por Decreto Supremo 025, del 06 de
marzo de 1959, y por Decreto Supremo
156, del 22 de junio de 1969: esta es la
primera norma legal que referencia el
término “Junta”, pero solo para
establecer su carácter intermitente y
coyuntural, dado que el artículo 4
limitaba su constitución solo cuando la
convocaba el juez de primera instancia
del lugar en que se encontraba ubicado
el inmueble, a fin de resolver las
desavenencias que pudieran surgir entre
los propietarios de sección,
departamento o piso de un edificio. De
esta manera, para los efectos de esta ley,
por “Junta” se entendía al acto de
reunión de propietarios, mas no un
sujeto de derecho distinto a estos.
x Decreto Ley 22112 y su reglamento
aprobado por Decreto Supremo 019-VC
del 15 de marzo de 1978: esta es la
primera norma legal que utiliza el término
“Junta de Propietarios” para reconocer
en su artículo 2 el derecho de los
propietarios a participar en las votaciones
de la misma, con lo cual se entiende que
se hacía referencia también al espacio de
debate y deliberación para la adopción de
acuerdos en interés de la comunidad,
pero no a un ente con subjetividad
jurídica.
x Código Civil de 1984: este código remite
la regulación de la propiedad horizontal a
la normativa especial que inicialmente
era el mencionado Decreto Ley 22112 y
su reglamento, los cuales fueron
derogados con la entrada en vigencia de
la aún vigente Ley 27157 en el año 1999,
hasta que sea derogada con la entrada
en vigencia del Decreto Legislativo que
ahora es objeto de reglamentación.
x Ley 27157 y su reglamento aprobado por
el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA
del 2006: esta es la primera norma legal
que ha permitido a la doctrina civilista
teorizar sobre la subjetividad de la Junta
de Propietarios, al señalar que esta se
constituye “por todos los propietarios y
tiene la representación conjunta de
estos”. El fenómeno jurídico de la
representación presupone una relación
de confianza entre representado y
representante, siendo este último
necesariamente un ente que tenga la
capacidad jurídica para actuar por
cuenta, en nombre y en interés de aquel.
De acuerdo con Pozo (2022): este
desarrollo normativo ha llevado a la doctrina
civilista a elaborar hasta tres concepciones o
teorías muy marcadas sobre la naturaleza
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
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jurídica de la Junta de Propietarios: como
persona jurídica, como figura asociativa y
como ente no personificado con relativa
subjetividad (pp. 62-69), siendo esta última
la tesis dominante.
III. Naturaleza jurídica de la Junta de
Propietarios en el Decreto
Legislativo 1568
En la misma línea evolutiva descrita
en el apartado anterior, el artículo 21 del
Decreto Legislativo ha tomado partido por la
tesis de la subjetividad relativa de la Junta
de Propietarios, reconociendo expresamente
lo que en la realidad social ya viene
sucediendo, esto es que dicha entidad
ostenta la categoría de sujeto de derecho,
constituyendo un centro unitario de
imputación ideal de derechos y obligaciones
distinto a la de los propietarios de las
unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva.
Que el derecho positivo reconozca la
subjetividad de la Junta de Propietarios no
es solo una cuestión dogmática y de interés
puramente académico, sino que también
genera efectos prácticos, porque, a decir de
Alan Pasco (2023, primer y segundo
párrafo), ello implica dotarle de capacidad
para celebrar actos jurídicos con terceros,
adquirir la propiedad de bienes e inscribir a
su nombre los que sean registrables,
responder con su patrimonio por las
3
En perspectiva del derecho comparado, y en
el ámbito de nuestra región, existen dos
ordenamientos jurídicos que explícitamente disponen
la creación de una persona jurídica con la constitución
del régimen de la propiedad horizontal. Son los casos
de Colombia y Argentina. Respecto al primero, el
artículo 4 de la Ley 675 de 2001, por medio del cual
se expide el régimen de propiedad horizontal, señala
que un edificio o conjunto se somete a este régimen
mediante escritura pública registrada en la Oficina de
obligaciones que contraiga, asumir la
responsabilidad civil contractual y
extracontractual por los daños y perjuicios
que ocasione, ser sujeto pasivo de
obligaciones tributarias, entre otras
situaciones jurídico subjetivas.
Sin embargo, el Decreto Legislativo
no califica a la Junta de Propietarios como
una persona jurídica
3
, lo cual no es óbice
para su reconocimiento legal como sujeto de
derecho, habida cuenta de la diferencia
conceptual entre ambas categorías jurídicas;
y es que toda persona es necesariamente un
sujeto de derecho, pero no viceversa, de
modo que entre ambas hay una relación de
género a especie. Así, el nacimiento de la
subjetividad de la Junta de Propietarios
acontece en la realidad extra registral,
porque no depende de su inscripción en el
Registro de Personas Jurídicas, por lo que
calza perfectamente en la categoría de ente
no personificado que actúa en el tráfico
jurídico, definido por Espinoza (2012): “la
agrupación de personas que actúan
conjuntamente con fines no lucrativos, pero
que no han cumplido con la formalidad de su
inscripción registral” (p. 71), tales como
como asociaciones, fundaciones y comités
no inscritos, sociedades irregulares y en
formación, comunidades campesinas y
nativas no inscritas y sin reconocimiento
oficial.
Registro de Instrumentos Públicos, momento a partir
del cual surge la persona jurídica que, conforme al
artículo 32, está conformada por los propietarios de
los bienes de dominio particular. En cuanto al
ordenamiento jurídico argentino, el Código Civil y
Comercial regula en su artículo 2044, en el título
sobre la propiedad horizontal, la figura del consorcio
como la persona jurídica constituida por el conjunto
de propietarios de las unidades funcionales.
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Vicente Brayan Villalobos Villalobos
La razón por la cual el legislador –en
cabeza del Poder Legislativo a consecuencia
de la delegación de facultades legislativas
efectuada mediante la Ley 319696, en
materia de reactivación económica y
modernización de la gestión del Estado– no
optó por atribuir a la Junta de Propietarios la
categoría de persona jurídica, a contramano
del sector doctrinario que defiende esta
tesis, es que este ente colectivo tiene muy
acotada su finalidad práctica en la realidad
social, por cuanto su capacidad para adquirir
derechos y contraer obligaciones está
orientada a un único propósito impuesto por
mandato legal, no mediante acto jurídico,
siendo imposible jurídicamente que esta
suerte de “objeto social” –empleando con
fines didácticos un elemento propio del pacto
social de las asociaciones y sociedades–
pueda subvertirse por la autonomía de la
voluntad de los propietarios.
En efecto, dicha subjetividad es de
carácter relativa, porque el Decreto
Legislativo circunscribe la plena capacidad
de ejercicio de la Junta de Propietarios a la
celebración de actos jurídicos que tengan
por finalidad práctica la gestión, adquisición
y disposición de bienes y servicios comunes
para administrar, conservar y mejorar la
edificación o el complejo inmobiliario
sometido al régimen de la propiedad
horizontal. Es decir, se restringe la libertad
del otorgante del reglamento interno (acto
constitutivo de la propiedad horizontal)
(Decreto Legislativo 1568, 2023, art. 32.2),
4
No debe confundirse la finalidad legal a la
que deben circunscribirse las actuaciones de la Junta
de Propietarios en su calidad de sujeto de derecho,
con el uso de la edificación o el complejo inmobiliario,
definido como el destino asignado a los predios de
acuerdo a la clasificación del suelo, a la tipología de
impidiendo que pueda establecer cláusulas
que no estén orientadas al cumplimiento de
dicha finalidad, tales como actividades
lucrativas, comerciales, benéficas, entre
otros
4
.
Esto es lo que diferencia a la Junta de
Propietarios de las asociaciones, sociedades
y demás entes colectivos con personería
jurídica (v.gr. fundaciones, comités,
comunidades campesinas, etc.), aun cuando
sea pasible de aplicársele la normativa de
estas personas jurídicas en lo que fuera
acorde con su naturaleza. Así, por ejemplo,
mientras las asociaciones y sociedades
desempeñan sus actividades en base a un
objeto social pactado en ejercicio de la
libertad de asociación y la autonomía privada
de los asociados y socios, la finalidad de la
Junta de Propietarios está determinada por
ley, la cual es, por tanto, indisponible por la
voluntad de los particulares al sustentarse en
razones de interés público.
Aunado a ello, en doctrina se sostiene
una distinción funcional más que ontológica
entre la Junta de Propietarios y la persona
jurídica, según la cual la distinción consiste
en que los actos de los miembros de una
Junta de Propietarios difieren en sus efectos
de los que realicen los miembros de una
persona jurídica, lo cual obedece a la falta de
un proceso de individualización con el que sí
cuenta la persona jurídica y que se torna
imposible en la Junta de Propietarios por el
patrimonio común con el que cuenta, siendo
zonificación, al reglamento de parámetros
urbanísticos y edificatorios, y al índice de usos para la
ubicación de actividades urbanas, pudiendo este ser
residencial, taller, industrial, comercial, mixtos, entre
otros.
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
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esta la razón por la cual su inscripción se
efectúa en el registro de predios y no en el
de personas jurídicas (Pozo, 2022, p. 69).
Desde esta perspectiva teórica,
sostengo que el reglamento debe
complementar la finalidad práctica de la
Junta de Propietarios, añadiendo que sus
actuaciones, además de la administración,
conservación y mejoramiento de la
edificación o del complejo inmobiliario,
deben dirigirse a propiciar las buenas
relaciones de vecindad entre los propietarios
y poseedores, optimizando el
aprovechamiento de los bienes y servicios
comunes, y velando por el ejercicio regular
de los atributos de la propiedad predial. Esta
añadidura tendría como propósito enfatizar
la función que cumple la Junta de
Propietarios como un ente al que la ley le
concede subjetividad para gestionar de
mejor manera los intereses comunitarios de
los propietarios y poseedores, previniendo y
resolviendo los conflictos que puedan
suscitarse entre ellos. Por lo demás, el
reglamento interno, en tanto expresión de la
libertad de autorregulación de la Junta de
Propietarios, tal como lo explicaré más
adelante, podría especificar las actuaciones
conducentes al cumplimiento de esta
finalidad sin desnaturalizarla o transgredirla.
IV. Propuestas normativas para la
reglamentación de la subjetividad
relativa de la Junta de Propietarios
En este apartado expondré las
propuestas que, como actual miembro del
equipo legal de la Dirección de Vivienda del
Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento, vengo impulsando en el
proceso de reglamentación del Decreto
Legislativo.
4.1. Concepción estatutaria del
reglamento interno
De manera complementaria a la
definición descrita en el numeral 32.1 del
artículo 32 del Decreto Legislativo, y
recogiendo la conceptualización desarrollada
por la doctrina y la jurisprudencia modernas,
el reglamento debe precisar que la
naturaleza jurídica del reglamento interno es
la de ser un acto jurídico de carácter
estatutario con efectos normativos, el cual se
fundamenta en el principio de autonomía
privada y en las libertades de
autoorganización y autorregulación que
tiene la Junta de Propietarios en su calidad
de sujeto de derecho. Estas libertades
forman parte del contenido
constitucionalmente protegido del derecho
fundamental a la libertad de asociación que,
en principio, es el fundamento del
reconocimiento de la personería jurídica de
las asociaciones y sociedades, pero que
también pueden sustentar las actuaciones
de la Junta de Propietarios dada la similitud
dogmática entre estos entes.
De acuerdo a Romero (2016), es
importante considerar que una cosa es la
autoorganización y otra son las normas con
las que funcionan estos órganos y a las que
se sujetan los asociados y socios,
denominadas normas de autorregulación o
de funcionamiento (p. 69). El reglamento
interno es la expresión jurídica de ambas
libertades (autoorganización y
autorregulación) inherentes a la Junta de
Propietarios, mediante el cual, en base al
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Vicente Brayan Villalobos Villalobos
principio de autonomía privada, se regulan
un conjunto de derechos y obligaciones
atribuibles a todos los propietarios y
poseedores en el aprovechamiento de las
unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de los bienes y servicios
comunes; así como todo lo relacionado a la
estructura orgánica, tales como cargos,
funciones, responsabilidades, vigencias,
entre otros aspectos.
La concepción del reglamento interno
como un acto jurídico con efectos
normativos capaces de subvertir el derecho
de propiedad predial, ha sido adoptada por
el Tribunal Registral:
8. Ahora bien, el reglamento interno
tiene como característica ser un
negocio jurídico en el cual la
declaración de voluntad está dirigida
a producir una mixtura de efectos
jurídicos obligacionales y reales. Así
pues, la eficacia real se aprecia
claramente del hecho que el acto
constitutivo afecta al dominio de los
propietarios, transformando una
situación dominical, normalmente
independiente, en otra compartida en
cuanto al objeto mismo de la
propiedad, al vincular
indivisiblemente las partes privativas
o exclusivas con las partes comunes.
La segunda característica
fundamental es que da origen a un
régimen especial de propiedad
(propiedad exclusiva y propiedad
común), en el cual se establece un
5
Esta concepción del reglamento interno
como un acto de autonomía privada ha sido una
constante en la jurisprudencia del Tribunal Registral:
sistema complejo de facultades,
limitaciones, cargas y obligaciones,
que viene a constituir una “
lex rei
”
que vincula a los otorgantes del acto
y a los sucesivos adquirentes. (Énfasis
agregado) (Res. 2017-2020-SUNARP-
TR-L; F.J. 8)
5
Finalmente, si el reglamento interno
es un acto jurídico, es decir, la manifestación
de voluntad de un sujeto al cual el
ordenamiento le otorga efectos jurídicos,
resulta válido reconocer que la Junta de
Propietarios está facultado para interpretar
sus disposiciones en caso de ambigüedad,
imprecisión, contradicción o vacío, para lo
cual es lógico que, por equivalencia, su
aprobación se adopte con la misma votación
requerida para modificar la disposición
materia de interpretación, bajo el entendido
de que la actividad interpretativa implica
atribuir un significado o sentido a las
disposiciones normativas.
El fundamento de la facultad de la
Junta de Propietarios para interpretar sus
propios actos jurídicos la ha explicado el
Tribunal Registral, aplicando por analogía un
precedente de observancia obligatoria
relacionada a la facultad de las asociaciones
para interpretar su propio estatuto:
8. Sobre el tema, es pertinente
señalar que en el X Pleno del Tribunal
Registral realizado los días 8 y 9 de
abril de 2005 se aprobó el siguiente
precedente de observancia
obligatoria:
Res. 276-2006 - SUNARP-TR, F.J. 2; res. 1548-2018-
SUNARP.TR.L, F.J. 1; res. 2467-2020-SUNARP-TR-L,
F.J. 19 y res. 2107-2020-SUNARP-TR-L, F.J. 8.
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
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INTERPRETACIÓN DE
ESTATUTO
La asamblea general de una
asociación, como órgano
supremo facultado para aprobar
y modificar el estatuto, podrá
válidamente interpretar sus
alcances en los casos en que la
norma estatutaria inscrita
resulte ambigua, incierta o
contradictoria.
Criterio adoptado en las
Resoluciones Nº 623-2003-
SUNARP-TR-L del 1 de
diciembre de 2003, Nº 144-
2004-SUNARP-TR-L del 12 de
marzo 2004 y Nº 039-1999-
ORLC/TR del 12 de febrero de
1999.t
A tenor de lo señalado, si la asamblea
general tiene potestad para modificar
el estatuto, con mayor razón –
argumento ab maioris ad minus
–
puede interpretar sus alcances en
supuestos de ambigüedad,
incertidumbre o contradicción interna.
9. En concepto de este colegiado, si
bien el criterio jurisprudencial
expuesto en el considerando anterior
está referido a asociaciones, no existe
impedimento para extender su
aplicación a la junta de propietarios
de la edificación, al tratarse en ambos
casos de entes colectivos de personas
(hay que tener en cuenta además que
en Pleno del Tribunal Registral sobre
actos de disposición de bienes de la
junta de propietarios se reconoce
implícitamente la condición de
persona jurídica a ésta).
Por lo tanto, siendo que la junta de
propietarios está autorizada para
modificar el reglamento interno de la
edificación, también lo estará para
interpretar sus alcances en caso de
existir normas ambiguas, inciertas o
contradictorias, como ocurre en el
presente caso.
En ese sentido, a fin de proceder con
una adecuada calificación de los
acuerdos aprobados mediante sesión
de junta de propietarios del 3/3/2019
deberá acompañarse, en vía de
subsanación, copia certificada
notarialmente del acta de junta de
propietarios aclaratoria, “en la que se
interpreten los alcances de los
artículos 19 literal d) y 23 del
reglamento interno, en cuanto al
quórum y mayoría necesarios para la
adopción de los acuerdos ahí
regulados, así como la contradicción
señalada en el sétimo considerando
de este análisis.”. (Énfasis agregado)
(Tribunal Registral, RES. N.O. 2245-
2020-SUNARP-TR-L)
4.2. Órganos de gobierno esenciales
de la Junta de Propietarios
La incorporeidad de la Junta de
Propietarios hace que necesite, al igual que
las personas jurídicas, órganos titularizados
por personas naturales que desplieguen su
subjetividad relativa en actos concretos, es
decir, que realicen actuaciones materiales
para el ejercicio de sus derechos y el
cumplimiento de sus obligaciones. La
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Vicente Brayan Villalobos Villalobos
libertad de autoorganización es el
fundamento de los órganos de cualquier
agrupación de personas naturales que se
asocian con la finalidad de crear una nueva
entidad a la cual la ley, por ficción, le otorga
la categoría de sujeto de derecho, es decir,
un centro unitario de imputación de
derechos y obligaciones con plena capacidad
de ejercicio. Así, para superar los obstáculos
físicos de tal ficción, las personas naturales
asociadas crean unidades impersonales que
hacen operativo y visible la voluntad
corporativa del ente, atribuyéndoles
funciones y responsabilidades.
En el caso de la Junta de Propietarios,
que agrupa a un conjunto de propietarios
vinculados por el edificio o complejo
inmobiliario del que forman parte, requiere
de órganos con funciones de administración
(Gonzales, 2023, p. 357). La práctica revela
que los propietarios de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva
gestionan los asuntos de interés colectivo
que ocurren en la edificación, diseñando una
estructura orgánica sobre la base de tres
órganos indispensables: la Junta de
Propietarios, la Presidencia y la
Administración. El reglamento debe recoger
esta forma de organización, a fin de elevarla
a carácter de norma jurídica imperativa por
estimarla esencial para el funcionamiento y
cumplimiento de los fines del régimen de la
propiedad horizontal, aunque –desde mi
óptica– distinguiendo conceptualmente la
Junta de Propietarios como órgano de la
Junta de Propietarios como sujeto de
derecho.
Efectivamente, el reconocimiento
legal de la subjetividad relativa de la Junta
de Propietarios ha provocado que esta
nomenclatura tenga esas dos acepciones.
Sobre la primera acepción, ya se ha
explicado en apartados anteriores que la
Junta de Propietarios es un sujeto de
derecho con plena capacidad de ejercicio
distinta a la de sus miembros, es decir, a la
de los propietarios de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva. En
cuanto a la segunda acepción, se refiere al
acto material de reunión de dichos
propietarios en sesiones ordinarias y
extraordinarias, con la finalidad de debatir,
deliberar y decidir sobre asuntos de interés
de la comunidad de propietarios. Así,
mientras la primera acepción denota una
entidad no personificada cuya subsistencia
es perenne hasta la eventual extinción total
de la propiedad horizontal por alguna de las
causales que también deben regularse en el
reglamento; la segunda denota un órgano
intermitente, esporádico y discontinuo, por
cuanto solo se instala con ocasión de
abordar temas concretos.
Uno de los modelos normativos para
positivizar en sede nacional la disquisición
conceptual antes desarrollada, radica en la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal en España, la cual utiliza el
término “Junta de Propietarios” para aludir al
órgano de gobierno que se reúne con el
objetivo de debatir, deliberar y adoptar
acuerdos; mientras que, al colectivo de
propietarios de cada uno de los espacios de
uso y disfrute privativos dentro de la
edificación lo denomina “comunidad de
propietarios”, la cual es el ente con
subjetividad distinta a la de sus miembros. El
artículo 13 de la citada ley española (1960)
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
251
Revista YACHAQ Nº 17
consolida esta concepción de la siguiente
manera:
Artículo trece.
Los órganos de gobierno de la
comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los
vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
6
Por ello, y atendiendo a la realidad
nacional, propongo que el reglamento debe
regular los órganos esenciales de gobierno
de la Junta de Propietarios en su acepción de
sujeto de derecho, con las siguientes
definiciones conceptuales, a fin de distinguir
sus funciones dentro de la estructura
orgánica del referido ente no personificado:
x La Junta de Propietarios instalada en
sesiones: en su calidad de máximo
órgano de gobierno del régimen de la
propiedad horizontal, es la reunión de
los propietarios de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva en
sesiones ordinarias y extraordinarias
debidamente convocadas e instaladas
para el debate, deliberación y adopción
6
Además del español, hay otros
ordenamientos jurídicos que, aunque no
necesariamente atribuyan personería jurídica o
siquiera subjetividad a un ente originado por la
constitución de la propiedad horizontal, en su
desarrollo normativo diferencian a la “comunidad de
propietarios” de la “asamblea de propietarios”,
definido como el órgano decisorio del régimen. Por
mencionar algunos ejemplos, el artículo 2 de la Ley
21442, que aprueba la nueva ley de copropiedad
inmobiliaria (propiedad horizontal) en Chile, define a
la asamblea de copropietarios como el principal
órgano decisorio y de administración de un
condominio, integrado por los propietarios de las
distintas unidades que lo conforman y que se
de acuerdos sobre los asuntos
programados previamente en la agenda
respectiva, formando la voluntad
corporativa de la Junta de Propietarios
como sujeto de derecho.
x La Presidencia: es el órgano encargado
de la dirección y representación legal de
la Junta de Propietarios en su relación
con terceros, convocando y presidiendo
las sesiones ordinarias y extraordinarias,
y canalizando las actuaciones necesarias
para el cumplimiento de los acuerdos
adoptados por la Junta.
x La Administración: es el órgano
encargado de gestionar directamente el
funcionamiento, la conservación y el
mejoramiento de los bienes y servicios
comunes; los recursos económicos que
para tal efecto sea necesario; así como
de los bienes propios de la Junta de
Propietarios en tanto sujeto de derecho.
4.3. Actos jurídicos de la Junta de
Propietarios
Taboada (2002), haciendo un
desarrollo histórico sobre la evolución del
concepto de acto jurídico, nos dice que la
teoría moderna del “negocio jurídico”, de
origen alemán, ha dejado obsoleta la teoría
voluntarista del “acto jurídico”, de origen
encuentra facultado para adoptar acuerdos
vinculantes respecto al uso, administración y
mantención de los bienes comunes de la copropiedad
y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los
derechos y deberes de todos. En igual sentido, la Ley
de propiedad en condominio de inmuebles para
México D.F., en su artículo 1 define a la asamblea
general como el órgano del condómino, que
constituye la máxima instancia en la toma de
decisiones para expresar, discutir y resolver asuntos
de interés propio y común. La Ley de propiedad
horizontal venezolana, distingue entre su articulado a
la comunidad de copropietarios y a la asamblea de
copropietarios, siendo esta última el órgano decisorio
y de administración.
252 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
francés, de manera que en la actualidad
existe consenso en que es el ordenamiento,
y no la sola voluntad declarada, el que
otorga efectos jurídicos a los actos
celebrados por las personas en su vida de
relación social. Esta función organizadora del
ordenamiento implica que los actos
celebrados, para que adquieran relevancia
jurídica, deben cumplir “una función social,
pero no en el sentido de función socialmente
útil o función social con trascendencia o
relevancia social, sino en el sentido de
función socialmente apreciable, razonable o
digna” (Taboada, 2002, p. 40).
Así, desde la perspectiva de la
moderna teoría del negocio jurídico,
aplicable en sede nacional aunque con la
denominación francesa de “acto jurídico” por
disposición expresa del artículo 140 del
Código Civil, se deduce que el
reconocimiento normativo de la subjetividad
de la Junta de Propietarios tiene como
consecuencia inexorable que el
ordenamiento otorgue efectos jurídicos a los
actos que este ente no personificado celebre
cuando entabla relaciones con otros sujetos
de derecho, en razón de que tales actos
cumplen una función socialmente razonable,
como efectivamente lo es la administración,
la conservación y el mejoramiento de la
edificación regida por la propiedad
horizontal, así como la gestión de los
intereses de los propietarios y poseedores
para el fomento de las buenas relaciones de
vecindad.
En ese sentido, el reglamento debe
otorgar efectos jurídicos a los actos de
gestión ordinaria de los bienes comunes, que
estén destinados al ordenamiento, el
mantenimiento, la reparación, la renovación
o la sustitución de los mismos, siendo
innecesaria la aprobación previa de la Junta
de Propietarios, siempre que tales actos no
involucren la adquisición y/o disposición de
bienes inmuebles y/o muebles registrables,
ni la desafectación ni la transferencia ni el
gravamen de los bienes comunes. La
naturaleza cotidiana, y urgente en algunas
circunstancias, hace que requerir la
aprobación previa de la Junta de Propietarios
ralentice la gestión ordinaria de los bienes
comunes, lo cual puede conllevar al
deterioro físico y consecuente estado de
inhabitabilidad de la edificación si las obras
de conservación no son ejecutadas en su
debida oportunidad. Por ello, sostengo que
debe facultarse al Administrador o a la
persona designada por el Presidente para
llevar a cabo la gestión ordinaria, a celebrar
contratos de obra o cualquier tipo
contractual sin necesidad de autorización
previa de la Junta de Propietarios, con el
propósito de conservar los bienes comunes.
Asimismo, debe otorgarse efectos
jurídicos a los actos de adquisición y
disposición de bienes inmuebles y muebles
que celebre la Junta de Propietarios para
cumplir la finalidad exclusiva que el Decreto
Legislativo le atribuye imperativamente. En
este supuesto resulta lógico que, a diferencia
de la gestión ordinaria, sí se requiera la
aprobación previa de los propietarios que
representen más del 50% de participación
en los bienes comunes, salvo que se trate de
bienes previamente desafectados, en cuyo
caso, para disponer de los mismos, se
requiere no menos del 75% de participación
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
253
Revista YACHAQ Nº 17
en los bienes comunes, una mayoría superior
o unanimidad si así lo dispone el reglamento
interno, conforme al artículo 14, numeral
14.1, del Decreto Legislativo. Para la
adquisición y transferencia de bienes
muebles registrables, se podría establecer
en el reglamento interno un porcentaje
menor de aprobación o autorizarse
directamente al Presidente de la Junta de
Propietarios a realizar dichos actos, dada la
menor relevancia económica de esta clase
de bienes en comparación con los bienes
inmuebles.
Por otro lado, una práctica muy
extendida en las Juntas de Propietarios a
nivel nacional es la aprobación de un manual
de convivencia con reglas de conducta que
regulan las relaciones de vecindad entre los
propietarios y poseedores de la edificación,
estableciendo limitaciones al uso y disfrute
de los bienes comunes y de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva. Dada la
función socialmente razonable que cumple el
manual de convivencia, preceptuando
limitaciones y prohibiciones que perfilan el
derecho de propiedad predial, el reglamento
debe otorgarle la categoría de acto jurídico,
haciendo que tenga efectos vinculantes a
todos los propietarios y poseedores,
incluyendo a los que lo hayan celebrado y a
los que sucesivamente se integren a la Junta
de Propietarios o adquieran algún título
posesorio en la edificación.
En principio, el manual de convivencia
no es un acto inscribible, de acuerdo a lo
previsto en el artículo 23, numeral 23.3, del
Decreto Legislativo; sin embargo, sostengo
que el reglamento debe establecer una
excepción a esta regla cuando la Junta de
Propietarios constituya un régimen
sancionador por medio del mismo, caso en
el cual este acto debería acceder al registro
por ser de interés de terceros, especialmente
de potenciales adquirentes de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva, cuyo
interés en acceder a la información relevante
sobre todo lo relacionado a las normas de
convivencia dentro de la edificación –las
infracciones y sanciones están incluidas en
ellas– merece ser tutelado jurídicamente.
Cabe aclarar que la constitución del régimen
sancionador no dependería de la inscripción
registral, pues para ello basta su aprobación
mediante un acuerdo de la Junta de
Propietarios.
Por lo demás, el reglamento también
debe reconocer la naturaleza de acto jurídico
de los acuerdos de la Junta de Propietarios,
por lo que, en caso surjan dudas respecto a
sus alcances, la Junta está facultada a
interpretarlos, sin perjuicio de que las
instancias registrales, al momento de la
calificación, utilicen los métodos de
interpretación del acto jurídico y del contrato
estipulados en el Código Civil. Este es un
criterio aplicable a las asociaciones, pero que
el Tribunal Registral ha extendido a la Junta
de Propietarios por analogía:
Este Tribunal ha señalado en
anteriores oportunidades que los
acuerdos adoptados por los órganos
de las personas jurídicas constituyen
actos jurídicos; en ese sentido, en
caso surjan dudas respecto a sus
alcances, las instancias registrales
deben recurrir a los diversos métodos
de interpretación previstos en los
254 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
artículos 168, 169 y 170 del Código
Civil. Asimismo, “esta instancia
considera que el criterio establecido
resulta igualmente aplicable a los
acuerdos adoptados por la Junta de
Propietarios, aun cuando esta no sea
una persona jurídica” (Énfasis
agregado) (Tribunal Registral, RES.
N.O 116-2021-SUNARP-TR-T).
4.4. Actos inscribibles de la Junta de
Propietarios
El sistema registral peruano, y, en
consecuencia, el Registro de Predios, se rige,
entre otros, por el principio de relevancia, el
cual informa al legislador los criterios por los
cuales ciertos actos merecen acogida
registral para ser publicitados a terceros con
presunción absoluta (
iuris et de iure
) de
cognoscibilidad y presunción relativa (
iuris
tantum
) de veracidad y exactitud (Pacora,
2003, p. 427). Pacora (2003) resalta la
importancia de este principio: “en tanto que
al designar los actos que merecen acogida
registral para ser publicitados a terceros, es
decir, con efectos
erga omnes
, en cada uno
de los Registros y los que deben de ser
rechazados por los funcionarios
calificadores, se establece un número
cerrado para el sistema registral” (p. 347).
Por si fuera poco, este principio ha sido
invocado por el Tribunal Registral para
determinar el carácter inscribible de diversos
actos que llegan a las oficinas registrales,
señalando que “el principio de relevancia
lleva a la necesidad de seleccionar sólo
aquellos cuya cognoscibilidad resulta de
interés para los terceros, destinatarios
principales de la información inscrita”
(Tribunal Registral, RES. N.O 252-2007-
SUNARP-TR-T).
A decir de Gonzáles (2016), el
Registro de Predios fue creado con el
propósito de publicitar:
El historial jurídico de las fincas o
predios, generando con ello efectos
dirigidos a la conservación y
protección de los actos de tráfico
patrimonial. Así, con miras a cumplir
este objetivo, el registro permite el
acceso de los actos o negocios que
modifican una situación jurídica
estable y relevante de la finca, de
modo que la regla es que se inscriben
todos los actos que crean, modifican,
regulan y extinguen derechos reales,
así como otras situaciones jurídicas
que, sin tener naturaleza real,
merecen acogida registral, porque
inciden en la esfera jurídica de
terceros (p. 199).
En ese sentido, el criterio genérico es
que solo los derechos oponibles a terceros
tienen la virtualidad de acceder al registro,
tal como lo son las situaciones jurídico reales
debido a su carácter excluyente. Pero no
solo ello, pues como también lo menciona
Gonzáles (2016), se admiten
excepcionalmente, y por razones utilitarias,
la inscripción de actos que generan
relaciones jurídicas obligacionales, como es
el caso de los contratos de arrendamiento y
de opción (p. 263).
El artículo 2019 del Código Civil se
fundamenta en estos criterios dogmáticos
para identificar genéricamente los actos,
contratos y derechos inscribibles en el
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
255
Revista YACHAQ Nº 17
Registro de la Propiedad Inmueble, cuya
naturaleza es oponible
erga omnes
. Si esto
es así, son estos mismos criterios los que
deben informar el reglamento del Decreto
Legislativo para preceptuar los actos de la
Junta de Propietarios que merecen acceder
al registro para gozar de la máxima
oponibilidad brindada por el ordenamiento
jurídico, sea por tratarse de actos que i)
crean, modifican, regulan o extinguen
derechos reales; ii) inciden en el ámbito de
terceros; y/o iii) crean, regulan o extinguen
derechos obligacionales cuyo carácter
inscribible se justifica en razones utilitarias.
En ese sentido, propongo que los siguientes
actos accedan al registro:
a) El otorgamiento y la modificación del
reglamento interno, porque son actos
que regulan el contenido del derecho de
propiedad predial.
b) La desafectación, transferencia y
gravamen de los bienes comunes, porque
son actos de disposición del derecho de
propiedad predial sobre tales bienes.
c) La cesión en uso, comodato, usufructo y
arrendamiento de los bienes comunes,
porque son actos que constituyen cargas
y, por ende, limitaciones a alguno de los
atributos de la propiedad predial.
d) La reconfiguración del porcentaje de
participación en los bienes comunes,
porque es un acto que modifica el
derecho de propiedad predial en relación
al poder jurídico que se tiene sobre tales
bienes.
e) La modificación física de los bienes
comunes, porque son actos de
disposición de los bienes comunes.
f) La adquisición de bienes inmuebles y
muebles registrables, porque son actos
de adquisición de la propiedad.
g) La constitución del derecho de
sobreelevación, porque es un acto que
crea un derecho expectaticio con
vocación a convertirse en real luego de la
ejecución material de la obra de
edificación sobre el espacio en el que
recae este derecho.
h) Las limitaciones al ejercicio del derecho
de propiedad de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva,
porque son actos restrictivos de los
atributos de la propiedad predial.
i) La elección, remoción, revocatoria y
sustitución del Presidente, la Junta
Directiva y el Administrador, porque son
actos cuyo conocimiento es de interés de
terceros que puedan relacionarse con la
Junta de Propietarios como sujeto de
derecho, además porque se llena el vacío
de la normativa actual sobre estos actos
a pesar de su trascendencia, conforme lo
ha establecido el Tribunal Registral
(Tribunal Registral, RES. N.O 252-2007-
SUNARP-TR-T).
j) El manual de convivencia que contenga
un régimen sancionador, porque es un
acto que interesa a terceros, tales como
los poseedores de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva o,
principalmente, los potenciales
adquirentes de algún derecho sobre las
mismas.
k) Otros actos que tengan naturaleza
jurídica similar a los anteriormente
señalados y cuya publicidad registral
256 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
resulte necesaria para proteger el
derecho de los titulares y garantizar la
actuación segura de los terceros, en
concordancia con el artículo 2019 del
Código Civil.
4.5. Ineficacia de los acuerdos y
actos de la Junta de Propietarios
En este apartado me centraré
únicamente en dos supuestos de ineficacia
de los acuerdos y actos de la Junta de
Propietarios, a saber, la nulidad por
extralimitación de la finalidad impuesta por
mandato legal a este ente no personificado
y la ineficacia en sentido estricto –también
llamada inoponibilidad– en el caso de la
figura del
falsus procuratore
(falso
representante). Los demás supuestos de
ineficacia negocial de la Junta de
Propietarios deben regirse por el régimen
normativo común contenido en el Código
Civil.
4.5.1. Nulidad por extralimitación de la
finalidad legal
Ya he explicado que la teoría moderna
del negocio jurídico, bajo la denominación de
“acto jurídico” en el Código Civil peruano,
concibe al acto jurídico como un supuesto de
hecho al cual el ordenamiento estatal le
otorga efectos jurídicos por estimar que
cumple una función socialmente razonable.
Ahora es preciso adicionar que esta función
consiste en que las personas ejercen su
autonomía privada para celebrar actos
jurídicos que regulen sus intereses con el fin
de satisfacer sus múltiples necesidades
(Torres, 2007, p. 737), de manera que todos
los actos jurídicos apuntan siempre a una
finalidad práctica en la vida social, es decir,
a un resultado real amparado jurídicamente
(Tantaleán, 2019, p. 454). Sin embargo,
existen circunstancias que impiden que el
acto jurídico genere los efectos que le son
propios; de esto surge la teoría de la
ineficacia del acto jurídico, que clasifica los
supuestos cuya verificación acarrea –entre
otras consecuencias represivas de los
efectos del acto– la sanción de nulidad.
La nulidad es la sanción privada más
gravosa que el derecho civil impone a los
intentos prácticos de las personas cuando se
verifica algún supuesto de ineficacia
estructural del acto jurídico, lo que
determina su invalidez y reprime la
producción de sus efectos como si nunca
hubiera existido debido a la presencia de
algún vicio intrínseco a su estructura. La
relevancia al interés público de este vicio es
lo que justifica que el acto no pueda ser
subsanado por la autonomía privada
mediante la confirmación o la ratificación
como sí es posible en los supuestos de
anulabilidad (nulidad relativa) y de ineficacia
en sentido estricto (inoponibilidad),
respectivamente. A mayor entendimiento,
mostraré la ubicación de la nulidad dentro de
la clasificación de la ineficacia estructural del
acto jurídico.
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
257
Revista YACHAQ Nº 17
Tabla 1
Fuente: “La ineficacia estructural”, por Mandariaga.
Soy partidario de que el reglamento
debe sancionar con nulidad los acuerdos y
actos de la Junta de Propietarios que
extralimitan su finalidad impuesta por el
Decreto Legislativo y desarrollada
reglamentariamente, por considerar que
dicha finalidad se fundamenta en razones de
interés público, cuya inobservancia configura
la causal de fin ilícito previsto en el artículo
219, numeral 4, del Código Civil, que acarrea
la nulidad del acto jurídico, no siendo posible
la subsanación de este vicio mediante la
confirmación o la ratificación. Abundaré en
el concepto de fin, también denominado
causa, para luego saber de qué trata su
ilicitud.
De acuerdo a Tantaleán (2019), el fin
o la causa, es uno de los elementos del acto
jurídico que se conceptualiza a partir de una
doble dimensión: la causa abstracta-
genérica-objetiva y la causa-específica-
subjetiva. La primera de ellas consiste en la
finalidad objetiva del acto jurídico que
justifica su reconocimiento como tal;
mientras que la segunda es el móvil concreto
que impulsa a las partes a celebrarlo (pp. 91-
96). En palabras sintéticas, Juan Espinoza
(2017) define a la causa como la:
Función práctica individual del acto,
que es sometida por el
ordenamiento jurídico a una suerte
de filtro de licitud (se entiende, de
los negocios jurídicos en concreto),
que permite su protección por dicho
ordenamiento normativo, así como
ofrece una pauta importante para su
interpretación. (p. 532)
Si esto es así, la ilicitud de la causa se
configura cuando la “función práctica
individual” o el “móvil concreto” del acto
contraviene las leyes imperativas o los
principios y valores jurídicos (Espinoza,
2017, p. 534), impidiendo que el
ordenamiento brinde protección y tutela a la
autonomía privada expresada en el intento
Tabla 1
Fuente: “La ineficacia estructural”, por Mandariaga.
Soy partidario de que el reglamento
debe sancionar con nulidad los acuerdos y
actos de la Junta de Propietarios que
extralimitan su finalidad impuesta por el
Decreto Legislativo y desarrollada
reglamentariamente, por considerar que
dicha finalidad se fundamenta en razones de
interés público, cuya inobservancia configura
la causal de fin ilícito previsto en el artículo
219, numeral 4, del Código Civil, que acarrea
la nulidad del acto jurídico, no siendo posible
la subsanación de este vicio mediante la
confirmación o la ratificación. Abundaré en
el concepto de fin, también denominado
causa, para luego saber de qué trata su
ilicitud.
De acuerdo a Tantaleán (2019), el fin
o la causa, es uno de los elementos del acto
jurídico que se conceptualiza a partir de una
doble dimensión: la causa abstracta-
genérica-objetiva y la causa-específica-
subjetiva. La primera de ellas consiste en la
finalidad objetiva del acto jurídico que
justifica su reconocimiento como tal;
mientras que la segunda es el móvil concreto
que impulsa a las partes a celebrarlo (pp. 91-
96). En palabras sintéticas, Juan Espinoza
(2017) define a la causa como la:
Función práctica individual del acto,
que es sometida por el
ordenamiento jurídico a una suerte
de filtro de licitud (se entiende, de
los negocios jurídicos en concreto),
que permite su protección por dicho
ordenamiento normativo, así como
ofrece una pauta importante para su
interpretación. (p. 532)
Si esto es así, la ilicitud de la causa se
configura cuando la “función práctica
individual” o el “móvil concreto” del acto
contraviene las leyes imperativas o los
principios y valores jurídicos (Espinoza,
2017, p. 534), impidiendo que el
ordenamiento brinde protección y tutela a la
autonomía privada expresada en el intento
258 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
práctico del celebrante del acto, con lo cual
se privan sus efectos normales.
En consecuencia, la eficacia de los
acuerdos y actos de la Junta de Propietarios
depende de la licitud de su fin o causa, es
decir, de su compatibilidad con las leyes
imperativas y los principios y valores
jurídicos imperantes. Así, hay ilicitud cuando
tales acuerdos y actos, aunque cuenten con
la mayoría necesaria para su validez,
resulten contrarios a la finalidad por la cual
se ha reconocido la subjetividad relativa de
la Junta de Propietarios, la cual constituye
una norma imperativa e inderogable por la
autonomía privada. Tal finalidad imperativa
que circunscribe las actuaciones de la Junta
de Propietarios es la administración, la
conservación y el mejoramiento de la
edificación regida por la propiedad
horizontal, así como el fomento de las
buenas relaciones de vecindad entre los
propietarios y poseedores, según lo prescrito
en el artículo 21 del Decreto Legislativo y
desarrollado en el reglamento.
Como la consecuencia de la sanción
de nulidad es la privación absoluta de los
efectos del acto desde el momento de su
celebración –
ab origine
y a perpetuidad
(Torres, 2007, p. 793). – al ser un supuesto
de ineficacia originaria y estructural, la Junta
de Propietarios no quedaría vinculada al co-
celebrante ni a terceros de buena fe, por los
actos celebrados por sus representantes que
la comprometan a negocios u operaciones
no conducentes a su finalidad preceptuada
en norma imperativa, tal como si los mismos
no hubieran sido celebrados. En este
contexto, cualquier sujeto con legítimo
interés podría demandar judicialmente la
nulidad del acuerdo o acto dentro del plazo
prescriptorio de diez (10) años, en
concordancia con el artículo 2010, inciso 1,
del Código Civil. Tales sujetos podrían ser las
partes que intervinieron en el acto, es decir,
el representante de la Junta y el o los
cocelebrante(s), y los terceros perjudicados
o que pueden verse perjudicados en sus
intereses económicos o morales, lo que
incluye a los propietarios y, bajo ciertas
circunstancias, los poseedores; mas no los
que no padecen perjuicio alguno al carecer
de interés para obrar (legítimo interés
económico o moral, según el artículo VI del
Código Civil) (Torres, 2007, p. 794).
A manera de protección de la
situación jurídica de la Junta de Propietarios
en este supuesto de nulidad, el reglamento
debe disponer que los propietarios están
obligados a responder por los daños y
perjuicios irrogados como consecuencia de
los acuerdos adoptados con su voto
aprobatorio, en virtud de los cuales se
autoriza la celebración de actos que
extralimitan la finalidad de la Junta. El
fundamento de esta responsabilidad son los
efectos obligacionales que genera el
reglamento interno, vinculando a todos sus
miembros por los hechos o actos que pongan
a la Junta de Propietarios, en tanto sujeto de
derecho, en alguna situación jurídica
subjetiva de desventaja. No obstante, no
sería acorde con los criterios de justicia y
equidad que los propietarios que no votaron
a favor de la celebración de actos nulos
respondan por los daños y perjuicios que ello
ocasione, sino solo aquellos que votaron en
sentido aprobatorio. Por tanto, son estos
propietarios contra los cuales la Junta de
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
259
Revista YACHAQ Nº 17
Propietarios debería repetir el monto
resarcitorio que haya pagado a favor del
damnificado por concepto de
responsabilidad civil.
4.5.2. Ineficacia de los actos
celebrados por el falso
representante
En el apartado anterior abordé la
nulidad de los acuerdos y actos de la Junta
de Propietarios por extralimitación de su
finalidad impuesta por norma imperativa.
Ahora me referiré a los actos celebrados por
el falso representante de la Junta, cuya
regulación normativa encuentra su base en
el artículo 161 del Código Civil y que ha sido
clasificado por la doctrina como un supuesto
de ineficacia funcional del acto jurídico bajo
la denominación de ineficacia en sentido
estricto o inoponibilidad
Tabla 2
Fuente: “La ineficacia estructural”, por L. Mandariaga.
De acuerdo a Tantaleán (2019), la
ineficacia es funcional cuando la raíz de la
ausencia de efectos se halla fuera de la
composición del acto. Dicho de otra manera,
se está ante un acto jurídico correctamente
estructurado, porque concurren los
presupuestos y elementos generales y de
cada tipo negocial, y estos cumplen con los
requisitos impuestos por el ordenamiento;
pero, por un evento ajeno a su
configuración, pierde la eficacia que tenía
originalmente o la que se esperaba alcanzar.
(pp. 454-455). En ese sentido, el acto
jurídico celebrado por el falso representante
(
falsus procuratore
) es un supuesto de
ineficacia funcional, porque el vicio que
impide la producción de sus efectos no es
inmanente a la estructura del acto, sino al
quebrantamiento de la relación de
representatividad entre el representante y el
260 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
representado, siendo esta una circunstancia
extrínseca.
Por el fenómeno representativo-
negocial una persona denominada
representante actúa por cuenta, en nombre
y en interés de otra denominada
representada en la celebración de un acto
jurídico sobre la base de un acto de
apoderamiento que demarca los límites de
las facultades que esta le confiere a aquella,
de modo que si el acto es celebrado dentro
de tales límites los efectos negociales inciden
directamente respecto de la persona
representada (Tantaleán, 2019, p. 457). De
acuerdo al artículo 161 del Código Civil, en
este esquema negocial la patología ocurre
cuando i) el representante excede las
facultades conferidas; ii) el representante
viola dichas facultades; y iii) el supuesto
representante celebra el acto sin contar con
la representación que se atribuye. En estos
tres casos estamos ante la figura del
falsus
procuratore
que es sancionado por el citado
artículo 161 con la inoponibilidad relativa,
por cuanto solo es ineficaz respecto del
representado, tal como si el acto no hubiera
sido celebrado respecto de este, pero no en
cuanto al falso representante y al tercero
entre quienes el acto sí surte efectos.
El derecho positivo otorga, por tanto,
una facultad de reacción al representado
para atacar un acto jurídico celebrado sobre
la base de un acto de representación que
excede, viola o está desprovisto de poder, y
que por ello vulnera su esfera jurídica
conformada por intereses cuyo gobierno
corresponde a su autonomía privada. Así,
para extraer la
ratio
de la ineficacia por falta
de representatividad, debemos determinar el
fundamento de la representación directa. En
esta modalidad de representación, el
representante actúa por cuenta, en interés y
en nombre del representado (
dominus
negoti
), de modo que los efectos del acto
celebrado entran automáticamente en la
esfera jurídica de este, resultando así
sustancial el actuar del representante en
interés jurídico ajeno, por lo que su
actuación debe circunscribirse estrictamente
dentro de las facultades descritas en el acto
de apoderamiento, pues de lo contrario
podría en riesgo o afectaría los intereses del
representado (Torres en Villalobos, 2021, p.
42).
Al ser esto así, la actuación del
representante debe respetar la voluntad del
representado expresada en el poder, que es
el sustento de la representación. Por tanto,
la voluntad del representante, manifestada
en el acto celebrado con el tercero, produce
efectos sobre el ámbito de los intereses del
representado. De esto se colige que en los
supuestos que se presenta el
falsus procuratore
(exceso, violación o
ausencia de poder) existe manifestación de
voluntad (la del representante), lo que hace
estructuralmente válido el acto; sin
embargo, al no condecir con la voluntad del
representado, quien en ejercicio de su
autonomía privada autogobierna sus
intereses transcribiéndolas en el acto de
apoderamiento, el ordenamiento suprime los
efectos del acto celebrado por el falso
representante, es decir, no le concede
eficacia para crear, modificar o extinguir
alguna situación jurídica del representado
(Torres en Villalobos, 2021, p. 42).
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
261
Revista YACHAQ Nº 17
Para cerrar la justificación sobre la
sanción de ineficacia relativa o inoponibilidad
del acto celebrado por el falso representante
de la Junta de Propietarios, el cual propongo
que se regule en el reglamento, debe
determinarse el substrato teórico de la
relación representativa, a fin de demostrar
que mediante dicha sanción se tutelan los
intereses de la Junta en su calidad de sujeto
de derecho. Sobre esta temática, Eric
Palacios anota que la situación ideal es la de
una persona con todas las competencias y
habilidades idóneas para realizar por sí
alguna actuación jurídico-negocial cuyos
efectos ingresan a su esfera de dominio. Sin
embargo, suelen haber situaciones en que
los sujetos necesitan la cooperación de otros
para que puedan satisfacer sus intereses en
el contexto social en el que se desenvuelven;
es decir, un sujeto permite que otro,
mediante su actuación material y jurídica,
pueda vincularlo frente a terceros de manera
definitiva con la consiguiente afectación de
su patrimonio (Palacios, 2022, p. 127). Ante
esta realidad, el citado autor extrae uno de
los rasgos esenciales del fenómeno
representativo-negocial con los siguientes
argumentos que merecen ser reproducidos:
Me refiero a la situación de confianza,
como substrato de toda actuación
representativa, que, en la mayoría de
los casos, se encuentra conectada con
un negocio que sirve de sostén de la
relación de gestión interna; si un
sujeto permite que otro lo vincule
jurídicamente, resulta evidente que
este último no pueda ser un sujeto
extraño a él en cuanto actúa su esfera
jurídico-patrimonial. Ello implica, de
cierta forma, a decir de algunos, una
sustitución del actuar del sujeto titular
de los intereses que son gestionados
por un sujeto ajeno a ellos, que no
puede encontrar otro sustento sino en
una situación de confianza
(
affidamento
) (…) Se trataría, como
se ha señalado, de reconocer a la
representación como una forma de
cooperación sustitutiva, en la que un
sujeto pone la propia actividad en
exclusiva ventaja del llamado
dominus
, sustituyéndolo para el
cuidado de sus intereses en lo que
respecta a terceros. (Palacios, 2022,
p. 128) (Énfasis agregado)
Desde esta perspectiva, el
representado no solo tiene el poder, sino
ante todo el deber de actuar en el negocio
cuidando el interés ajeno del representante
(Palacios, 2022, p. 137). Así, ante el
quebrantamiento de la situación de
confianza por exceso o violación del poder,
o la atribución de la representación sin un
acto de apoderamiento previo, sea por el
Presidente de la Junta de Propietarios o por
cualquier otra persona designada por esta
como su representante o que actúe como tal
sin realmente serlo, el ordenamiento jurídico
debería reaccionar otorgando a la Junta el
derecho potestativo de demandar
judicialmente la declaración de ineficacia
relativa, con la finalidad de que el acto
celebrado por el falso representante no surta
efectos respecto de ella, aun cuando se
enmarque dentro de la finalidad de este ente
no personificado.
Sin perjuicio de lo anterior, en
cualquier caso, la Junta de Propietarios
262 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
podría, de estimarlo conveniente a sus
intereses, subsanar el acto ineficaz por
defecto de la representatividad mediante la
ratificación (acto jurídico unilateral),
conforme al artículo 162 del Código Civil.
Esta posibilidad de subsanación del vicio del
acto que acarrea su inoponibilidad radica en
que este supuesto de ineficacia negocial no
atañe al interés público, sino al estricto
interés particular del representado, siendo,
por tanto, el único sujeto con legitimidad
para obrar en el respectivo proceso en el que
se pretenda la declaración judicial de
ineficacia.
Por otro lado, el reglamento debe
precisar que la responsabilidad civil o penal
por los actos celebrados en los supuestos de
los numerales precedentes, recae
exclusivamente sobre sus autores. Tanto la
responsabilidad civil como la responsabilidad
penal tienen como elementos configuradores
la culpabilidad, definida como el dolo o la
culpa (negligencia) con la que actuó el autor
del hecho antijurídico. Esto quiere decir que,
se pueden imputar ambas
responsabilidades, en principio, solo a los
autores o partícipes del evento dañoso o
delictivo, según sea el caso, salvo los
supuestos de responsabilidad civil objetiva,
que no es aplicable a los actos celebrados
por el falso representante.
Finalmente, en el reglamento debe
dejarse en claro que la declaración judicial
de ineficacia del acto celebrado por el falso
representante no surte efectos frente a
terceros de buena fe, por cuanto, al no haber
afectación al interés público como sí lo hay
en los supuestos de nulidad absoluta, que
justifica, como ya lo hemos dicho, la sanción
de ineficacia relativa para este caso, existen
razones más que suficientes para darle
prevalencia a la seguridad jurídica del tráfico
patrimonial, tutelando los intereses de
dichos terceros, siempre y cuando obren de
buena fe.
4.6. Responsabilidad patrimonial de
la Junta de Propietarios
Reitero que el reconocimiento de la
subjetividad relativa de la Junta de
Propietarios importa que sea considerada un
sujeto de derecho, es decir, un centro de
imputación ideal de derechos y obligaciones
con plena capacidad de ejercicio. Por ello, el
reglamento debe informarse del principio de
responsabilidad patrimonial universal para
prescribir que la Junta de Propietarios, al ser
un sujeto de derecho, responde con su
patrimonio por las obligaciones, de fuente
voluntaria o legal, contraídas con alguno de
sus miembros o con terceros. Dicho principio
está íntimamente ligado al derecho de
crédito que atribuye a su titular, el acreedor,
el poder de exigir al deudor el cumplimiento
de lo que está obligado a favor de aquel, con
todos sus bienes, presentes y futuros
(Brussotto y Lineros, p. 1).
Así, como acertadamente lo anota
Esquivel (2012), hasta antes del Decreto
Legislativo, no podía restringirse la
responsabilidad de los miembros de la Junta
de Propietarios, estando obligados ilimitada
y solidariamente por las obligaciones
asumida por ella en base al artículo 77 del
Código Civil, por lo que en algunas
edificaciones se ha optado por constituir
asociaciones encargadas de las funciones de
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
263
Revista YACHAQ Nº 17
mantenimiento y conservación de los bienes
y servicios comunes (p. 80 y 82).
Me baso, pues, en el desarrollo de la
doctrina autorizada en materia de derecho
de las obligaciones, representada por Freyre
(2017), quien menciona que las obligaciones
civiles tienen dos grandes fuentes, a saber,
la voluntad humana y la ley; de aquí que se
mencione a las obligaciones de “fuente
voluntaria o legal”, a fin de abarcarlas
omnicomprensivamente. Dentro de las
fuentes voluntarias, el contrato es la fuente
más importante debido a su relevancia
económica; no obstante, no es la única, pues
también están las obligaciones nacidas de la
voluntad unilateral. En cambio, la segunda
está conformada por un sinnúmero de
normas legales de las cuales surgen
obligaciones de todo orden, por ejemplo, las
de naturaleza tributaria (p. 22).
Dado que el reglamento regulará
relaciones jurídicas de derecho privado,
merece especial atención entre las
obligaciones de fuente legal la de indemnizar
(resarcir, para un importante sector de la
doctrina) los daños ocasionados en la vida
de relación de los particulares, sea por el
incumplimiento de una obligación voluntaria
o por el incumplimiento del deber genérico
de no dañar a otro. Me refiero a la disciplina
de la responsabilidad civil, típica institución
de derecho privado que cumple una función
social al regular normas que exigen la
internalización de externalidades negativas
generadas por las diversas actividades
humanas, a cargo de ciertos sujetos, sea
bajo criterios de justicia o de eficiencia.
Taboada se ha ocupado de esta
institución jurídica clásica, explicando que:
Cuando el daño es consecuencia del
incumplimiento de una obligación
voluntaria, se habla en términos
doctrinarios de responsabilidad civil
contractual, y dentro de la
terminología del Código Civil peruano
de responsabilidad derivada por
inejecución de obligaciones. Por el
contrario, cuando el daño se produce
sin que exista ninguna relación
jurídica previa entre las partes, o
incluso existiendo ella, el daño es
consecuencia del incumplimiento del
deber genérico de no dañar a otro,
estamos en el campo de la
responsabilidad civil extracontractual.
En suma, mientras la responsabilidad
contractual es consecuencia del
incumplimiento de una relación
jurídica obligacional específica,
mayormente de naturaleza
contractual, la responsabilidad
extracontractual se configura por el
incumplimiento de un deber genérico.
(p. 23)
En cualquiera de ambas hipótesis, la
Junta de Propietarios debe responder con su
patrimonio.
Por otro lado, el enfoque de la tutela
del crédito debe conllevar a disponer que, en
caso el crédito se encuentre insatisfecho o
no esté suficientemente garantizado a pesar
de que el acreedor haya agotado todas las
acciones de cobro que la ley le franquea,
este puede dirigirse contra los propietarios,
de modo que estos deberían responder –a
264 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
mi criterio– subsidiaria y solidariamente por
tales obligaciones. La subsidiariedad de la
obligación hace referencia a que el acreedor
tiene que respetar un orden de prelación al
ejercer sus acciones de cobranza, el cual
consiste en que primero debe dirigirse contra
el patrimonio de la Junta, y solo si no logra
la realización de algún bien, puede dirigirse
contra el patrimonio de cada uno de los
propietarios en su totalidad, o de alguno o
de un conjunto de ellos, al ser deudores
solidarios, en cuyo caso el o los que pagan
la obligación pueden repetir contra el resto
de propietarios deudores. De esta manera,
la solidaridad pasiva, denominada así por
recaer en la parte deudora de la relación
jurídica obligacional, se refiere a la facultad
del acreedor de exigir el íntegro de la deuda
a cualquiera de los deudores, es decir, los
propietarios como miembros de la Junta.
4.7. Independización de los bienes
comunes a nombre de la Junta de
Propietarios
El artículo 14 del Decreto Legislativo
faculta a la Junta de Propietarios a
desafectar y disponer los bienes comunes
con el voto aprobatorio de los propietarios
que representen por lo menos el 75% de
participación en los mismos. Seguidamente,
dispone que la desafectación determina que
la titularidad es asumida por la Junta de
Propietarios. Lo que no regula esta
disposición es si el bien común desafectado,
antes de su transferencia, puede ser
independizado a nombre de la Junta de
Propietarios, cuestión que debe resolver el
reglamento.
No existía esta cuestión con la
Directiva 009-2008-SUNARP/SN, aprobada
mediante Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos N° 340-
2008-SUNARP-SN, durante la vigencia de la
Ley 27157, pues su artículo 14 no dejaba
dudas al respecto cuando señalaba que el
bien común desafectado pasaba a nombre
de la Junta de Propietarios bajo un régimen
de “cotitularidad entre todos los
propietarios” en función a sus porcentajes de
participación en los bienes comunes; es
decir, se mantenía en el régimen de
copropiedad. Este tratamiento normativo
llevó a que el Tribunal Registral esboce el
siguiente criterio:
9. En la primera etapa o aprobación
de la transferencia de un bien común
en realidad nos encontramos ante un
acuerdo de desafectación o cambio de
naturaleza del bien de dominio
común, el cual como consecuencia del
acuerdo adoptado por la junta de
propietarios en mayoría calificada se
convertirá en un bien de dominio
exclusivo de igual naturaleza que las
demás secciones de propiedad
exclusiva conformantes de la
edificación y, por tanto, susceptible
de incorporarse al tráfico jurídico.
Cabe señalar que este acuerdo no
configura en modo alguno un acto
traslativo de dominio sino solamente
la modificación del
status
de un área
de dominio común a dominio
exclusivo, la misma que continuará
perteneciendo a la junta de
propietarios, conformada por los
propietarios de las secciones de
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
265
Revista YACHAQ Nº 17
propiedad exclusiva en función a su
porcentaje de participación sobre los
bienes comunes, tal como lo
establece el inciso d) del artículo 42
de la Ley N° 271577. (Énfasis
agregado) (Tribunal Registral, RES.
N.O 2154-2020-SUNARP-TR-L)
Sin embargo, con la entrada en
vigencia del Decreto Legislativo se
reconocerá la subjetividad relativa de la
Junta de Propietarios, cuya naturaleza es la
de un sujeto de derecho distinto a la de sus
integrantes. Esta nueva concepción sobre la
Junta de Propietarios como un centro de
imputación ideal de derechos y obligaciones
distinto de los propietarios de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva, ha
modificado el tratamiento jurídico que la
Directiva de la SUNARP le daba a la
desafectación. El profesor Pasco (2023)
señala con certeza que el Decreto Legislativo
corrige dicha deficiencia, otorgándole
relevancia a la desafectación, ya que
producida esta (y en tanto no se dé su
transferencia a favor del interesado) el bien
pasa a dominio exclusivo de la Junta de
Propietarios. Así, el mencionado autor
identifica hasta tres momentos en los cuales
existen tres propietarios distintos como
consecuencia de la desafectación:
a. Cuando el bien es común:
copropiedad a favor de todos los
miembros de la Junta de Propietarios.
b. Cuando el bien común ha sido
desafectado: bien exclusivo de
propiedad (exclusiva) de la Junta de
Propietarios.
c. Cuando el bien desafectado ya fue
transferido: bien exclusivo de
propiedad (exclusiva) del adquirente.
(Énfasis agregado) (pp. 26-27)
Debido a que con el Decreto
Legislativo la desafectación ya no implica un
simple cambio de condición jurídica del bien
común, sino su transferencia en propiedad
exclusiva a favor de la Junta de Propietarios
para que esta luego esté facultada a
enajenarlo o gravarlo con el acuerdo de los
propietarios adoptado por mayoría
calificada, el reglamento debe permitir que
dicho bien sea independizado a nombre de
la Junta, aunque sin asignarle un porcentaje
de participación en los bienes comunes en
tanto no sea transferido a otro sujeto, ya que
ello sería un contrasentido en atención a que
la participación en tales bienes tiene por
función determinar el porcentaje de
participación en los gastos comunes cuando
este no se determine en base a un criterio
diferente, así como determinar el quorum y
la votación para la adopción de acuerdos en
las sesiones de la Junta de Propietarios.
Ahora bien, debe precisarse en el
reglamento que la independización del bien
común desafectado a nombre de la Junta de
Propietarios requiere de autorización
municipal en caso implique un acto de
subdivisión de predio urbano; es decir, que
se requiere una resolución municipal de
subdivisión (distrital o provincial en el ámbito
del Cercado) cuando el bien común
desafectado sea un área del predio matriz
que no está ocupada por la edificación, como
pueden ser las áreas verdes, de recreación o
estacionamientos comunes. Al respecto, es
266 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
pertinente traer a colación lo explicado por
Gonzales (2023) en el sentido de que “la
independización es la consecuencia registral
de la causa sustantiva de división del predio
(título jurídico); sin embargo, esta causa
jurídica sustancial no es suficiente para
llegar al registro” (p. 266), pues muchas
veces se necesitan aprobaciones
administrativas como en efecto se requiere
para la subdivisión de predios, a fin de
evaluar la densidad habitacional en tanto
elemento urbanístico afectado por la
segregación del suelo urbano.
4.8. Facultad sancionadora de la
Junta de Propietarios
Al igual que las asociaciones,
sociedades y demás entes colectivos con
personería jurídica (v.gr. fundaciones,
comités, comunidades campesinas y nativas,
etc.), la realidad social evidencia que la
comunidad de propietarios sometidos a la
propiedad horizontal suele estatuir
voluntariamente un sistema de justicia
interna, disciplinaria, ética, de honor o
sancionadora aplicable entre sus miembros
(Romero, 2016, p. 70), con la finalidad de
ejercer represión de las inconductas
calificadas como infracciones en el
reglamento interno y/o el manual de
convivencia por valorarlas perjudiciales para
los intereses de la colectividad, básicamente
por menoscabar la tranquilidad y convivencia
pacífica en las relaciones de vecindad. Por
ello, es preciso elevar a nivel de derecho
positivo lo que acontece en la práctica,
reconociendo en el reglamento del Decreto
Legislativo la facultad sancionadora de la
Junta de Propietarios como una expresión de
su subjetividad jurídica.
El fundamento de esta facultad de la
Junta de Propietarios en su calidad de sujeto
de derecho radica en la libertad de
asociación, reconocida como un derecho
fundamental en el artículo 2, numeral 13, de
la Constitución Política, y cuya vertiente
positiva incluye –entre otras facultades– la
libertad de autoorganización y
autorregulación (Romero, 2016, p. 70), en
virtud de las cuales la Junta de Propietarios
puede definir su estructura orgánica y
regular las normas con las que funcionan
estos órganos y a las que se supeditan los
propietarios y poseedores de la edificación o
el complejo inmobiliario.
Ahora bien, la naturaleza jurídica
diferenciada que ostenta la Junta de
Propietarios en comparación con las
asociaciones, sociedades y demás entes
colectivos personificados, la cual, como ya lo
he mencionado, no tiene la categoría de
persona, pero sí de sujeto de derecho, no es
óbice para que se le imponga las mismas
limitaciones a la libertad de asociación y la
autonomía privada de los entes colectivos
con personería jurídica en la autorregulación
de su régimen sancionador; ello con el
propósito de garantizar los derechos
fundamentales de los propietarios y
poseedores que sean procesados y
eventualmente sancionados. Por este
motivo, el reglamento debe establecer las
garantías mínimas que la Junta de
Propietarios está obligada a respetar al
momento de definir los órganos encargados
de llevar a cabo el proceso sancionador y de
regular las normas formales y materiales que
le doten de funcionamiento, a efectos de
evitar vicios de inconstitucionalidad que
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
267
Revista YACHAQ Nº 17
desemboquen en la impugnación judicial y,
por ende, la heterocomposición del conflicto,
de las sanciones que se impongan.
El esquema de las garantías
constitucionales en el sistema de justicia
interna de la Junta de Propietarios puede
reconducirse en el principio-derecho
fundamental al debido proceso tanto en su
vertiente formal, que integra el derecho de
contradicción, derecho de prueba, derecho a
ser debidamente notificado, derecho a no
ser desviado del procedimiento
preestablecido, imparcialidad e
independencia del juzgador, presunción de
inocencia, prohibición de reforma en
perjuicio (
reformatio in peius
), prohibición
de no ser procesado ni juzgado dos veces
por un mismo hecho (
ne bis in idem
), entre
otros; como su vertiente material que se
desglosa básicamente en los principios de
proporcionalidad y razonabilidad de la
decisión materialmente justa.
El Tribunal Constitucional ha
sometido a control constitucional la potestad
normativa privada, aduciendo que “las
normas estatutarias deben guardar
conformidad con la Constitución y, en
particular, con los derechos fundamentales.
Tal exigencia se proyecta a todas las normas
que provienen de particulares, v.gr.
estatutos, reglamentos de estatutos,
reglamentos empresariales, convenios
colectivos, etc.” (Tribunal Constitucional,
EXP. N.O 2262-2007-PA/TC). Así, el quid del
asunto es reconocer la aplicabilidad del
debido proceso y demás derechos
fundamentales en el ámbito de la
autoorganización y la autorregulación que
despliega la Junta de Propietarios para
estatuir su régimen sancionador; ello como
resultado de la eficacia horizontal del
fenómeno jurídico del constitucionalismo, es
decir, en las relaciones entre particulares, lo
que justifica el control constitucional del
ejercicio de la facultad sancionadora o, si se
quiere, poder disciplinario del referido ente
no personificado.
4.9. Junta General de Propietarios
Al igual que la Junta de Propietarios,
la Junta General de Propietarios constituida
conforme a los artículos 27 y 33 del Decreto
Legislativo, debe ostentar subjetividad
relativa únicamente para la celebración de
actos necesarios para gestionar los asuntos
que conciernen a todas las áreas o sectores
con reglamento interno propio, de modo que
los asuntos privativos de cada área o sector
son gestionados por sus respectivas Juntas
de Propietarios. Dicho en otras palabras, en
el supuesto de pluralidad de reglamentos
internos, es la Junta General de Propietarios
la que actúa como sujeto de derecho para
contraer derechos y obligaciones con
terceros cuando los asuntos gestionados son
de interés de todos los propietarios,
trascendiendo las áreas o sectores con
reglamento interno propio.
Al respecto, cabe precisar que el
artículo 33 del Decreto Legislativo recoge
una realidad muy latente en el desarrollo
inmobiliario que consiste en la construcción
de complejos inmobiliarios de gran
envergadura, destinadas principalmente a
remediar la brecha habitacional,
racionalizando la ocupación y el uso del suelo
urbano a través de la densificación. Estos
complejos inmobiliarios son agrupaciones de
268 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
dos o más edificaciones que comparten
bienes y servicios comunes generales,
además de los correspondientes a cada una
de ellas de manera individual. La dimensión
arquitectónica de estos complejos hace que
los propietarios regulen su estructura
orgánica, así como sus derechos y
obligaciones de manera más eficiente
mediante reglamentos internos propios para
cada área o sector, y mediante un
reglamento interno general aplicable para el
aprovechamiento de los bienes y servicios
comunes generales, y demás asuntos de
interés de los propietarios de todas las áreas
o sectores.
Así, en cumplimiento del precepto
dispuesto en el artículo 33, numeral 33.2, del
Decreto Legislativo, el reglamento debe
regular que el reglamento interno general se
aprueba como acto previo o simultáneo a la
inscripción de los reglamentos internos de
las áreas o sectores señalados en el artículo
33, numeral 33.1, del Decreto Legislativo, los
cuales deben encontrarse necesariamente
dentro de un mismo predio matriz donde
existen bienes y servicios comunes
generales, con lo cual se excluye de este
supuesto de hecho a las unidades vecinales
que, a pesar de responder a un mismo
concepto urbanístico-arquitectónico, las
edificaciones que las componen no están
cohesionadas por bienes comunes, sino por
equipamientos urbanos, es decir, bienes de
dominio público respecto de los cuales no es
jurídicamente posible asignar porcentajes de
participación a favor de los propietarios.
Finalmente, debe trasladarse a la
Junta General de Propietarios las mismas
reglas dispuestas para la Junta de
Propietarios en materia de responsabilidad
patrimonial. Así, las Juntas de Propietarios
de las áreas o sectores señalados en el
artículo 33, numeral 33.1, del Decreto
Legislativo, deben responder subsidiaria y
solidariamente por las obligaciones, de
fuente voluntaria o legal, contraídas por la
Junta General de Propietarios. Y luego que
el acreedor de la Junta General agote las
acciones legales de cobro contra esta y cada
una de las Juntas de las áreas o sectores, y
su crédito se mantenga parcial o totalmente
insatisfecho o no esté suficientemente
garantizado, puede dirigirse contra la
universalidad de propietarios, quienes
responden solidariamente.
4.10. Capacidad tributaria de la Junta
de Propietarios
De acuerdo al artículo 21 del Código
Tributario:
Tienen capacidad tributaria las
personas naturales o jurídicas,
comunidades de bienes, patrimonios,
sucesiones indivisas, fideicomisos,
sociedades de hecho, sociedades
conyugales u otros entes colectivos,
aunque estén limitados o carezcan de
capacidad o personalidad jurídica
según el derecho privado o público,
siempre que la ley le atribuya la
calidad de sujetos de derechos y
obligaciones tributarias.
Es decir, la capacidad tributaria es la
aptitud legal para asumir la posición de
deudor tributario en la relación jurídica con
la Administración Tributaria quien ostenta la
posición de acreedor tributario.
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
269
Revista YACHAQ Nº 17
En ese sentido, propongo que el
reglamento reconozca esta capacidad
tributaria, ya que, con el reconocimiento de
la subjetividad de la Junta de propietarios,
bien puede subsumirse a este ente no
personificado dentro del elemento subjetivo
del hecho imponible de las normas
generadoras de obligaciones tributarias tales
como el impuesto general a la venta y el
impuesto a la renta, los cuales pueden
gravar los actos de adquisición de bienes y
servicios que celebre la Junta de
Propietarios, así como los actos de disfrute y
enajenación de bienes comunes y propios
que conforman su patrimonio autónomo
(Esquivel, 2012, p. 85).
Desde esta perspectiva, la
Superintendencia Nacional de
Administración Tributaria – SUNAT ha
emitido el Informe N° 010-2002-
SUNAT/K00000, determinando que:
1) Los ingresos obtenidos por las
Juntas de Propietarios que llevan
contabilidad independiente
constituyen rentas de tercera
categoría;
2) Las Juntas de Propietarios que
llevan contabilidad independiente
de la de sus integrantes son sujetos
del IGV;
3) Por el arrendamiento de bienes
comunes pertenecientes a los
integrantes de Juntas de
Propietarios, estas pueden emitir
indistintamente boletas de venta o
facturas. (SUNAT, 2002)
Por otro lado, el artículo 10 del Código
Tributario define al agente de retención
como “el sujeto que, por razón de su
actividad, función o posición contractual
estén en posibilidad de retener o percibir
tributos y entregarlos al acreedor tributario”.
En consecuencia, el reglamento debe atribuir
a la Administración, en su calidad de órgano
de la Junta de Propietarios encargado de –
entre otras cosas– gestionar sus recursos
para el cumplimiento de sus obligaciones, la
función de actuar como agente de retención
ante la Administración Tributaria con la
finalidad de que efectúe las retenciones y el
pago de los tributos que gravan las rentas de
quinta categoría de los trabajadores de la
Junta, así como las de cuarta categoría de
sus locadores.
V. Conclusiones
El reconocimiento de la subjetividad
relativa de la Junta de Propietarios a través
del Decreto Legislativo 1568 es el resultado
de le evolución en la dogmática jurídica que,
observando la realidad social, advierte la
plena capacidad de este ente no
personificado para contraer derechos y
obligaciones mediante la realización de
intentos prácticos destinados a satisfacer las
necesidades de la comunidad de propietarios
sometidos al régimen de la propiedad
horizontal. Este desarrollo normativo
permite pronosticar que en algún momento
del derecho inmobiliario peruano las nuevas
circunstancias socioeconómicas doten de
razones más que suficientes para que el
ordenamiento jurídico otorgue personería
jurídica de derecho privado a la Junta de
Propietarios, al igual que a las asociaciones
y sociedades.
270 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
Ahora bien, esta subjetividad relativa
no debe limitarse a ser un simple cambio
conceptual, sino que también debe generar
repercusiones prácticas en beneficio de la
gran cantidad de comunidades de
propietarios que, debido a los retos que
afronta el urbanismo peruano moderno,
caracterizado por una profunda brecha
habitacional, están en la necesidad de
convivir estrechamente y, por tanto,
compatibilizar sus intereses particulares para
el óptimo aprovechamiento de sus unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva, así
como de los bienes y servicios comunes que,
en conjunto, componen el diseño
arquitectónico de las edificaciones y los
complejos inmobiliarios sometidos
obligatoriamente a la propiedad horizontal.
Con este propósito, vengo
proponiendo en el proceso de elaboración
del reglamento del Decreto Legislativo 1568,
un conjunto de fórmulas normativas que
estimo indispensables para el despliegue de
la subjetividad relativa de la Junta de
Propietarios mediante relaciones jurídicas
intersubjetivas. El grupo de trabajo instalado
para tal fin, conformado por profesionales
que cuentan no solo con solvencia
académica, sino también con práctica
inmobiliaria robusta, viene enriqueciendo
mis propuestas mediante comentarios,
sugerencias y recomendaciones. De este
modo, desde el subsector vivienda y
urbanismo se espera consolidar una
regulación de lo que será el nuevo régimen
de la propiedad horizontal en el Perú, que
genere las condiciones adecuadas para que
las comunidades de propietarios
autorregulen su convivencia.
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ANEXO
PROPUESTAS NORMATIVAS RELACIONADAS A LA SUBJETIVIDAD RELATIVA
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
REGLAMENTO DEL DECRETO LEGISLATIVO 1568
Artículo X.- Contenido del reglamento interno
X.1 El reglamento interno es un acto jurídico de carácter estatutario que se fundamenta en
la libertad de autoorganización y autorregulación de la Junta de Propietarios. Para su validez,
debe contener como mínimo los siguientes preceptos:
a) La identificación del predio matriz sobre el que está construida la edificación y la relación
de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, linderos,
medidas perimétricas, uso al que están destinadas cada una de ellas, así como la
denominación o numeración, de corresponder.
b) Relación y descripción de los bienes comunes de la edificación, el área ocupada, uso y,
de ser el caso, los que califiquen como intransferibles por voluntad del otorgante del
reglamento interno. La calificación de intransferibles solo será válida si el otorgante a su
vez establece que la desafectación de los mismos solo será posible si se cuenta con el
acuerdo unánime de los propietarios.
c) Los derechos, obligaciones, limitaciones y prohibiciones. Las limitaciones y prohibiciones
al aprovechamiento de los bienes comunes y de las unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva deben ser razonables y proporcionales, teniendo en cuenta la zonificación, las
características físicas y el destino ordinario de la edificación. (agregar que no está sujeto
a calificación registral – racionales y proporcionales)
d) La relación de los servicios comunes obligatorios.
e) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes
comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por el otorgante del reglamento interno
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos
comunes, los cuales serán iguales a los de participación en los bienes comunes, salvo
que se adopte un criterio distinto.
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
273
Revista YACHAQ Nº 17
g) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
h) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones,
acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios
X.3. El reglamento interno también puede contener cualquier otro acuerdo o pacto lícito que
sus otorgantes deseen incluir, tales como reglamentos especiales referidos a obras, usos,
propaganda u otros; servicios comunes adicionales; entre otros, los cuales deben estar sujetos
a las reglas referidas en el literal c) del presente artículo.
X.4 Al tener la naturaleza de acto jurídico, el reglamento interno puede ser interpretado por
la Junta de Propietarios en caso de ambigüedades, imprecisiones o vacíos en su contenido.
Artículo X.- Junta de Propietarios como sujeto de derecho
X.1 La Junta de Propietarios es un sujeto de derecho que celebra actos de gestión,
adquisición y disposición de bienes y servicios, con la finalidad exclusiva de administrar,
conservar y mejorar la edificación sujeta al régimen de la propiedad horizontal, así como de
propiciar las buenas relaciones de vecindad entre los propietarios y poseedores, optimizando el
aprovechamiento de los bienes y servicios comunes y velando por el ejercicio regular de los
atributos del derecho de propiedad predial. El reglamento interno puede especificar las
actuaciones conducentes al cumplimiento de esta finalidad sin desnaturalizarla o transgredirla.
X.2 La misma subjetividad ostenta la Junta General de Propietarios constituida conforme a
los artículos 27 y 33 del Decreto Legislativo, únicamente respecto de los asuntos que conciernen
a todas las áreas o sectores con reglamento interno propio.
Artículo X.- Órganos de gobierno
Los órganos de gobierno indispensables para el funcionamiento del régimen de la propiedad
horizontal, son los siguientes:
1. La Junta de Propietarios instalada en sesiones.
2. La Presidencia.
3. La Administración.
Artículo X.- Junta de Propietarios instalada en sesiones
X.1 La Junta de Propietarios instalada en sesiones es el máximo órgano de gobierno del
régimen de la propiedad horizontal, cuya función es viabilizar la formación de la voluntad
corporativa de la Junta de Propietarios como sujeto de derecho, mediante el debate, la
deliberación y la adopción de acuerdos sobre los asuntos de interés de la comunidad de
propietarios.
274 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
X.2 Los propietarios y poseedores, incluso los opositores, los que no hubieren participado
en la sesión y los que no tienen derecho inscrito, están sometidos a los acuerdos adoptados por
la Junta de Propietarios.
Artículo X.- Presidencia
X.1 La Presidencia es el órgano encargado de la dirección y representación legal de la Junta
de Propietarios en su relación con terceros, convocando y presidiendo las sesiones ordinarias y
extraordinarias, y canalizando las actuaciones necesarias para el cumplimiento de los acuerdos
adoptados por la Junta.
X.2 El reglamento interno puede disponer la constitución de una Junta Directiva cuando la
Junta de Propietarios lo estime conveniente para una mejor dirección de la edificación sujeta al
régimen de la propiedad horizontal, regulando su composición, funciones y responsabilidades.
La Junta Directiva está conformada como mínimo por el Presidente, un Tesorero y un Secretario,
pudiendo preverse otros cargos obligatorios o facultativos de acuerdo a lo que disponga la Junta
de Propietarios al momento de la elección.
Artículo X.- Administración
La Administración es el órgano encargado de gestionar directamente el funcionamiento, la
conservación y el mejoramiento de los bienes y servicios comunes; los recursos económicos que
para tal efecto sea necesario; así como de los bienes propios de la Junta de Propietarios en
tanto sujeto de derecho.
Artículo X.- Actos jurídicos de la Junta de Propietarios
X.1 En el ejercicio de la gestión ordinaria de los bienes comunes, el Administrador o la
persona designada por el Presidente para tal función, debe realizar los actos indispensables para
el ordenamiento, mantenimiento, reparación, renovación o sustitución de los mismos, siendo
innecesaria la aprobación previa de la Junta de Propietarios, siempre que tales actos no
involucren la adquisición y/o disposición de bienes inmuebles y/o muebles registrables, ni la
desafectación ni la transferencia ni el gravamen de los bienes comunes.
X.2 La Junta de Propietarios puede adquirir o disponer de bienes inmuebles y muebles
registrables con la finalidad exclusiva de administrar, conservar y mejorar la edificación sujeta
al régimen de la propiedad horizontal, y de propiciar las buenas relaciones de vecindad entre
los propietarios y poseedores. Para tal caso, se debe contar con la aprobación de los propietarios
que representen más del 50% de participación en los bienes comunes, salvo que se trate de
bienes previamente desafectados, en cuyo caso, para disponer de los mismos, se requiere la
aprobación de los propietarios que representen no menos más del 75% de participación en los
bienes comunes, o una mayoría superior o unanimidad si así lo establece el reglamento interno,
conforme al artículo 14, numeral 14.1, del Decreto Legislativo.
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
275
Revista YACHAQ Nº 17
Para la adquisición y transferencia de bienes muebles registrables, se puede establecer en
el reglamento interno un porcentaje menor de aprobación o autorizarse directamente al
Presidente de la Junta de Propietarios a realizar dichos actos.
X.3 La Junta de Propietarios aprueba un manual de convivencia que tiene naturaleza de acto
jurídico y, por tanto, vincula a los propietarios y poseedores, inclusive a los que se integren con
posterioridad a su aprobación, para el aprovechamiento óptimo de las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva, y de los bienes y servicios comunes. Dicho manual de convivencia es
inscribible solo en caso la Junta de Propietarios constituya un régimen sancionador por medio
del mismo, conforme a las reglas contenidas en el Capítulo X del Título X del presente
Reglamento.
X.4 Los acuerdos de la Junta de Propietarios constituyen actos jurídicos, por lo que, en caso
surjan dudas respecto a sus alcances, está facultada a interpretarlos, sin perjuicio de que las
instancias registrales, al momento de la calificación, utilicen los métodos de interpretación del
acto jurídico y del contrato estipulados en el Código Civil.
Artículo X.- Actos inscribibles del régimen de la propiedad horizontal
Son inscribibles los siguientes actos relacionados al régimen de la propiedad horizontal:
a) El otorgamiento y la modificación del Reglamento Interno.
b) La desafectación, transferencia y gravamen de los bienes comunes.
c) La cesión en uso, comodato, usufructo y arrendamiento de los bienes comunes.
d) La reconfiguración del porcentaje de participación en los bienes comunes.
e) La modificación física de los bienes comunes.
f) La adquisición de bienes inmuebles y muebles registrables.
g) La constitución del derecho de sobreelevación.
h) Las limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad de las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva.
i) La elección, remoción y sustitución del Presidente, la Junta Directiva y el Administrador.
j) Otros actos que tengan naturaleza jurídica similar a los anteriormente señalados y cuya
publicidad registral resulte necesaria para proteger el derecho de los titulares y garantizar
la actuación segura de los terceros, en concordancia con el artículo 2019 del Código Civil.
Artículo X.- Nulidad de los acuerdos y actos de la Junta de Propietarios
X.1 Son nulos los acuerdos y actos adoptados y celebrados por la Junta de Propietarios que
no se circunscriben a la finalidad de administrar, conservar y mejorar la edificación sujeta al
régimen de la propiedad horizontal, así como de propiciar las buenas relaciones de vecindad
entre los propietarios y poseedores, aunque cuenten con la mayoría necesaria. En consecuencia,
la Junta de Propietarios no queda obligada por los actos celebrados por sus representantes que
la comprometan a negocios u operaciones no conducentes a esta finalidad.
276 Revista YACHAQ Nº 17
Vicente Brayan Villalobos Villalobos
X.2 Los propietarios responden frente a la Junta de Propietarios por los daños y perjuicios
que ésta experimente como consecuencia de los acuerdos adoptados con su voto aprobatorio y
en virtud de los cuales se pudiera haber autorizado la celebración de actos que extralimitan su
finalidad.
X.3 La nulidad de los acuerdos y actos de la Junta de Propietarios por extralimitación de su
finalidad, se sujeta al plazo de prescripción previsto en el artículo 2010, numeral 1, del Código
Civil.
X.4 La declaración judicial de nulidad de los acuerdos y actos de la Junta de Propietarios en
el supuesto del numeral 37.1, no surte efectos frente a terceros de buena fe.
Artículo X.- Ineficacia de los actos celebrados en representación de la Junta de
Propietarios
X.1 El acto celebrado por el representante que, aunque se enmarque dentro de la finalidad
de la Junta de Propietarios, exceda los límites de las facultades que se le hubiere conferido o las
transgrede, es ineficaz con relación a la referida Junta.
X.2 De igual manera, es ineficaz respecto a la Junta de Propietarios, el acto celebrado por
persona que no está autorizada para ejercer su representación, aunque lo celebre en nombre
de ella.
X.3 La responsabilidad civil o penal por los actos celebrados en los supuestos de los
numerales precedentes, recae exclusivamente sobre sus autores, sin perjuicio de que puedan
ser ratificados por la Junta de Propietarios.
X.4 La declaración judicial de ineficacia de los actos de la Junta de Propietarios en los
supuestos previstos en los numerales X.1 y X.2, no surte efectos frente a terceros de buena fe.
Artículo X.- Responsabilidad patrimonial de la Junta de Propietarios
X.1 La Junta de Propietarios responde con su patrimonio por las obligaciones, de fuente
voluntaria o legal, contraídas con alguno de sus miembros o con terceros. Los propietarios
responden subsidiaria y solidariamente por tales obligaciones luego que el acreedor haya
agotado las acciones legales de cobro y su crédito se mantenga parcial o totalmente insatisfecho
o no esté suficientemente garantizado.
X.2 Las Juntas de Propietarios de las áreas o sectores señalados en el artículo 33, numeral
33.1, del Decreto Legislativo, responden solidariamente por las obligaciones, de fuente
voluntaria o legal, contraídas por la Junta General de Propietarios. La universalidad de
propietarios responde subsidiaria y solidariamente luego que el acreedor haya agotado las
acciones legales de cobro y su crédito se mantenga parcial o totalmente insatisfecho o no esté
suficientemente garantizado.
Normativas del Reconocimiento Expreso de la Subjetividad Relativa de la Junta de Propietarios
277
Revista YACHAQ Nº 17
Artículo X.- Independización de bienes comunes desafectados
La desafectación de los bienes comunes determina que la titularidad es asumida por la Junta
de Propietarios, en cuyo caso se puede independizar el bien desafectado sin asignarle un
porcentaje de participación en los bienes comunes en tanto no sea transferido. La
independización requiere autorización municipal en caso la desafectación implique un acto de
subdivisión del predio matriz respecto de un área no ocupada por la edificación.
Artículo X.- Facultad sancionadora de la Junta de Propietarios
X.1 La Junta de Propietarios, en base a su libertad de autoorganización y autorregulación,
tiene la facultad de sancionar a los propietarios y poseedores de las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva, estatuyendo un régimen sancionador en el manual de convivencia, el cual
debe contener como mínimo lo siguiente:
a) La tipificación de las conductas infractoras y sus correlativas consecuencias jurídicas a
título de sanción.
b) Las normas que estructuran el proceso sancionador, así como los órganos a cargo de su
tramitación.
c) Las garantías mínimas de los propietarios y poseedores en el proceso sancionador.
X.2 El régimen sancionador debe ser compatible con la Constitución y la ley, bajo sanción
de nulidad.
Artículo X.- Garantías mínimas del régimen sancionador de la Junta de
Propietarios
En el ejercicio de su facultad sancionadora, la Junta de Propietarios está obligada a respetar,
a través de sus órganos, y de manera enunciativa, las siguientes garantías derivadas del debido
proceso legal:
1. Garantías al debido proceso objetivas o formales:
a. Derecho de información, defensa y libertad probatoria.
b. Plazo razonable.
c. Pluralidad de instancias.
d. Debida motivación.
e. Tipicidad.
f. Prohibición de ser procesado o sancionado dos veces por un miso hecho.
g. Presunción de inocencia.
h. Imparcialidad.
i. Derecho al procedimiento preestablecido.
j. Publicidad de las actuaciones procedimentales.
k. Prohibición de reforma en perjuicio.
2. Garantías al debido proceso sustantivas o materiales:
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Vicente Brayan Villalobos Villalobos
a. Razonabilidad.
b. Proporcionalidad.
Artículo X.- Fases mínimas del régimen sancionador de la Junta de Propietarios
Los procedimientos que regulen el ejercicio de la facultad sancionadora de la Junta de
Propietarios deben establecer la debida separación entre la fase instructora y la sancionadora,
encomendándolas a la Administración y la Presidencia, respectivamente, quienes actúan en
primera instancia, mientras que la Junta de Propietarios instalada en sesiones actúa en segunda
instancia. Se puede atribuir estas fases e instancias a otros órganos que obligatoriamente deben
ser distintos, a fin de garantizar la imparcialidad de las decisiones.
Artículo X.- Capacidad tributaria de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios tiene capacidad para actuar ante la Administración Tributaria
mediante su Presidente o la persona designada para ejercer su representación, como
consecuencia de las obligaciones tributarias que por mandato legal debe cumplir en calidad de
contribuyente.
Artículo X.- Funciones de la Administración
Además de lo señalado en el artículo 28, numeral 28.2, del Decreto Legislativo, son
funciones de la Administración las siguientes:
(…)
x) Actuar como agente de retención ante la Administración Tributaria para el cumplimiento
de las obligaciones tributarias a cargo de la Junta de Propietarios y de los trabajadores
y locadores de esta.
